甲房地产开发公司开发了一批商品房 在该小区的宣传广告中 宣称小区内有国际幼儿园 打造一个国际化课程

甲房地产开发公司开发了一批商品房，在该小区的宣传广告中，宣称小区内有国际幼儿园，打造一个国际化课程、国际化师资、国际化园所的教育环境。该广告引起购房者的热烈关注，所预售的商品房一售而空。但该小区商品房的预售合同中未对幼儿园的建造问题作约定。之后，甲公司完成交房，购房者乙却发现：（1）广告中宣传的国际幼儿园并不存在。经查，该小区设计中也并无此规划。（2）商品房预售合同甲公司未予登记备案。（3）该商品房项目整体在订约前已经抵押给某银行。（4）甲公司交付的房屋建筑面积超出合同约定面积4%。

要求：根据上述资料，分别回答下列问题。（1）甲公司可否以预售合同中未对幼儿园的建造问题作约定为由拒绝承担违约责任？并说明理由。（2）乙可否以宣传不实为由主张房屋买卖合同无效？并说明理由。（3）乙可否以商品房预售合同未经登记备案为由主张房屋买卖合同无效？并说明理由。（4）针对该商品房项目整体在订约前已经抵押给某银行，而购房者均不知情，乙可以如何主张权利？（5）针对房屋实际面积大于合同约定面积部分的情况，乙可否主张解除合同？若未解除，超过部分的房价款如何处理？