A建设单位选聘了B物业服务企业（简称B公司） 从事某住宅小区的前期物业服务 合同期为3年。合同履行

A建设单位选聘了B物业服务企业（简称B公司），从事某住宅小区的前期物业服务，合同期为3年。合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委员会。因该小区多数业主对B公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同。但在C公司进场时，B公司以原合同未到期、部分业主欠物业费为由，拒绝退出。

请回答下列问题：

1.B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）

2.本案例物业移交的主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）

3.如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你会怎么做？（6分）

4.B公司应如何收回部分业主拖欠的物业服务费？（4分）

1.【参考答案】

B公司拒绝退出的理由不成立。理由如下：

(1)根据有关规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，如果业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，那么即使前期物业服务合同期限未满，前期物业服务合同也将自动终止。

(2)案例中，业主委员会通过业主大会决定选聘C物业服务企业并与之签订了物业服务合同，因此，前期物业服务合同已经终止。

2.【参考答案】

(1)本案例的物业移交属于机构更迭时的物业移交。移交的主体包括：原物业服务企业（B公司）、新选聘的物业服务企业（C公司）、业主委员会。

(2)正确的程序是：B公司先把物业移交给业主委员会，业主委员会再移交给C公司。

3.【参考答案】

(1)积极与B公司沟通、协调，协助其解决遗留问题，争取B公司的理解和配合。

(2)积极与业主委员会、政府相关主管部门、街道办事处、社区居委会等沟通，争取各方的支持。

(3)积极配合业主委员会，完成承接查验，并做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府相关主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。

(4)与B公司没有交接好的事项应进行书面记录，分清双方责任，协商解决办法等。

4.【参考答案】

对部分业主拖欠的物业服务费，B公司可通过以下方式收回：

(1)委托收取。委托C公司或业主委员会代为收取，双方可签订协议。

(2)自行收取。通过前期物业服务合同中对违约责任的处理约定进行追缴，如通过协调、仲裁、诉讼等方式。