甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60% 其余为年利率

甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/cm2?月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/（个?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。

[2012年真题]

请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。