F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店 参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求

F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。相关资料如下：

(1) F公司目前股价40元/股，流通在外的普通股股数2500万股。债务市值60000万元，到期收益率8%。无风险报酬率6%，权益市场风险溢价8%，F公司的β系数为 1.8。

(2) F公司开设机场门店后，第1年预计营业收入300万元，第2、3、4年预计营业收入均为400万元，第5年预计营业收入300万元。预计营业变动成本为营业收入的60%，营业固定成本（不含设备折旧或租金）为每年40万元。假设营业现金流量均发生在年末。

(3) 开设机场门店需添置相关设备，预计购置成本为250万元，没有运输、安装、维护等其他费用。按照税法规定，可采用双倍余额递减法计提折旧，折旧年限为5年，假设期末账面残值为零（提示：双倍余额递减法在折旧年限的倒数两年改为直线法）。合同结束时，预计该设备的变现价值为40万元。

(4) 开业时需投入营运资本10万元，合同结束时全部收回。

(5) F公司适用的所得税税率为25%。

(6) F公司计划以2/3 (负债/权益)的资本结构为门店项目筹资。如果决定投资该项 ，F公司将于2016年10月发行5年期债券。由于F公司目前没有已上市债券，拟采用风险调整法确定债务资本成本。该项目的权益资本相对其税后债务资本成本的风险溢价为5%。

F公司的信用级别为AA级，目前国内上市交易的AA级公司债券有3种，这3种债券及政府债券的收益率如下表所示：

要求 ：

(1) 根据所给资料，估计无风险报酬率，计算新项目的加权平均资本成本，其中债务资本成本采用风险调整法计算，权益资本成本采用债券收益率风险调整模型计算；

(2) 如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，计算若能按最低竞价租金成交，该方案净现值；

(3) 为使该项目可行，请问F公司竞价时最高的租金报价是多少？

(4) 计算净现值对租金的敏感系数。